Schéma de structuration — base de travail

Acquisition Álora : architecture des entités & flux fiscaux

Socle proposé : la holding bulgare détient à 100 % une SL espagnole dédiée (SPV) qui acquiert l'immeuble via une hypothèque espagnole. La détention reste bulgare, le financement et l'imposition deviennent domestiques espagnols. Ce document sert de base à valider avec l'asesor fiscal.

Immeuble 526 m² · plaza centrale · Álora Détention 100 % bulgare (indirecte) Fonds propres SPV = apport en capital ITP 7 % · IS 25 % · dir. mère-fille

Diagramme

Détention, financement et exploitation

100 % · apport + caution apport en capital dividendes · mère-fille prêt hypothécaire service de la dette services · prix marché prix + ITP 7 % bail local resto baux longue durée Nicolas Couvrat Bénéficiaire effectif Holding bulgare MisterTelecom EOOD actionnaire 100 % de la SPV SPV espagnole — nouvelle SL Propriétaire-bailleur · porte l'hypothèque IS espagnol 25 % · baux résidentiels en direct objet unique — véhicule dédié au projet Banque espagnole garantie par hypothèque underwriting sur DSCR SL telecom (ES) prestations réelles réseau · vidéo · supervision Vendeurs — indivision héritiers SL / autónomo — exploitation restaurant + saisonnier ou resto loué à l'année Locataires résidentiels baux longue durée loyers — IVA exonérée Clients resto · hôtes saisonniers exploitation directe ~4 mois
Détention / fonds propres
Dette bancaire
Loyers / baux
Services intragroupe
Dividendes
Acquisition (ponctuelle)
Entités à créer

Référence

Traitement fiscal, flux par flux

Flux Entités Base / nature Traitement fiscal
Acquisition SPV → Vendeurs Prix ou valeur de référence cadastrale, le plus élevé ITP 7 %Andalousie, à la charge de l'acheteur. Ponctuel.
Détention & location SPV (résidente ES) Bénéfice locatif net IS 25 %Classée patrimoniale si aucun salarié à temps plein → pas d'avantages PME.
Bail commercial (resto) SPV → SL exploitation Loyer du local IVA 21 %Bail de local soumis à TVA espagnole.
Baux résidentiels SPV → locataires Loyers d'habitation, longue durée IVA exonéréeRevenu intégré à l'IS de la SPV.
Services techniques SL telecom → SPV Prestations réelles (réseau, vidéo, supervision) IVA 21 %Opération liée à prix de marché ; revenu imposé à l'IS en Espagne.
Fonds propres Holding BG → SPV Apport en capital non imposableNon déductible ; subordonné à la banque → renforce le DSCR.
Dividendes SPV → Holding BG Résultat distribué après IS RS ≈ 0 %Directive mère-fille UE : retenue à la source potentiellement nulle (seuil de participation & durée à confirmer).
Financement Banque ES → SPV Prêt hypothécaire intérêts déductiblesPrincipal non déductible ; AJD à la charge de la banque.
Règle transversale Tous flux intragroupe Même bénéficiaire de part et d'autre prix de marchéOperaciones vinculadas : valorisation au marché + documentation obligatoire.

Conformité

Documents d'urbanisme & due diligence

Pièces à réunir et vérifier avant les arras — mettez à jour le statut de chacune.

Nota simple registral

Titulaires, charges, état de l'indivision

À vérifier

Valor de referencia catastral

Base de calcul de l'ITP

À vérifier

Référence & plan cadastral

Identification et surfaces

À vérifier

Division horizontale / régime

Lot unique ou unités séparées

À vérifier

Licence de première occupation

Habitabilité des logements

À demander

Certificat d'urbanisme (PGOU)

Usage autorisé, conformité

À demander

Licence d'activité — restaurant

Nécessaire à l'exploitation

À demander

Certificat énergétique (CEE)

Obligatoire location / vente

À demander

IBI à jour

Taxe foncière sans arriérés

À vérifier

Charges & dettes

Absence d'embargos et de dettes

À vérifier

Financement

Plan de financement

Hypothèse de travail. Montants illustratifs (loyers déjà évoqués + emprunt supposé) — à remplacer par vos chiffres définitifs.

Emplois

Prix d'acquisition350 000 €
ITP 7 %24 500 €
Frais (notaire, registre, gestoría)10 500 €
Total385 000 €

Ressources

Apport en capital (holding BG)100 000 €
Prêt hypothécaire (≈ 70 %)245 000 €
Écart à financer40 000 €
Total385 000 €

À combler : négociation du prix, paiement différé vendeur, ou apport complémentaire.

70 %
LTV (sur prix)
26 %
Apport
60 000 €
Loyer brut / an
1,9
DSCR (base)

Travaux studios en phase 2, financés par le cash-flow.

Exploitation

Revenus locatifs — rent roll

Unité Surface Loyer / mois Loyer / an Statut
Restaurant (RDC) 66 m² 1 000 € 12 000 € loué — revalorisé
Appartement T3 103 m² 900 € 10 800 € à louer
Appartement T4 113 m² 1 000 € 12 000 € à louer
Appartement T4 113 m² 1 000 € 12 000 € à louer
Studio ~20 m² 550 € 6 600 € à rénover
Studio ~20 m² 550 € 6 600 € à rénover
Total505 m²5 000 €60 000 €

Scénario base (estimations d'agence). Pour la banque, prévoir une version prudente −15/−20 % avec vacance.

Remboursement

Remboursement du prêt

Hypothèse : 245 000 € · 15 ans · 4,0 % fixe · mensualité 1 812 €

Capital restant dû, fin d'année

151015
Année Intérêts Capital remboursé Annuité Capital restant
19 579 €12 168 €21 747 €232 832 €
29 083 €12 664 €21 747 €220 168 €
38 567 €13 180 €21 747 €206 988 €
48 030 €13 717 €21 747 €193 271 €
57 471 €14 276 €21 747 €178 995 €
66 889 €14 857 €21 747 €164 137 €
76 284 €15 463 €21 747 €148 675 €
85 654 €16 093 €21 747 €132 582 €
94 998 €16 748 €21 747 €115 833 €
104 316 €17 431 €21 747 €98 403 €
113 606 €18 141 €21 747 €80 262 €
122 867 €18 880 €21 747 €61 382 €
132 098 €19 649 €21 747 €41 733 €
141 297 €20 450 €21 747 €21 283 €
15464 €21 283 €21 747 €0 €

Le remboursement anticipé (apports, dividendes après IS) raccourcit la durée sans toucher au loyer de marché.